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所謂不動產(chǎn)，是指依其自然性質(zhì)不能移動，或一經(jīng)移動便會損害其經(jīng)濟價值的物，包括土地和土地附著物等?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第2條第2款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
一、不動產(chǎn)的含義及類型
《中華人民共和國民法典》并未界定何為不動產(chǎn)，依據(jù)國務(wù)院頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第2條第2款的規(guī)定，“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！?/p>
1.土地
法律上，土地是指被當(dāng)作“土地”而登記于不動產(chǎn)登記簿上、人力所能支配的地球表面及其上下部分。我國實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
2.海域
海域，是指我國內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土。海域如同土地一樣是綿延不絕的，要使之成為物權(quán)的客體，必須予以特定。
3.地上（海上）定著物
所謂地上定著物，是指固定地附著于土地的地表、地上或者地下的房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及特定空間。例如，住宅樓、辦公樓、廠房、停車樓、地下室、單體立柱廣告牌、橋梁、隧道、涵洞、地鐵內(nèi)的商鋪、車庫、車位、地下儲油罐等。海上定著物，是指在海上建造的各類建筑物、構(gòu)筑物，如碼頭、海上固定平臺、海底隧道、橋梁、高架屋、人工漁礁等。
二、不動產(chǎn)物權(quán)
不動產(chǎn)物權(quán)是指以不動產(chǎn)為客體的物權(quán)，包括不動產(chǎn)所有權(quán)（如房屋所有權(quán)、土地所有權(quán)）、用益物權(quán)（如建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等）以及不動產(chǎn)抵押權(quán)（如房屋抵押權(quán)）。
所有權(quán)是最重要也是最基本的物權(quán)，無論是用益物權(quán)，還是擔(dān)保物權(quán)，都是從所有權(quán)上派生出來的?！吨腥A人民共和國民法典》第240條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”
用益物權(quán)只能設(shè)立在不動產(chǎn)上，也只有不動產(chǎn)才有設(shè)立用益物權(quán)的必要，是指權(quán)利人享有的對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)在一定范圍內(nèi)加以使用、收益的定限物權(quán)。
擔(dān)保物權(quán)，是指為了擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)，債務(wù)人或第三人以動產(chǎn)、不動產(chǎn)或某些權(quán)利為客體而設(shè)定的，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形時，權(quán)利人有權(quán)就該擔(dān)保財產(chǎn)變價并優(yōu)先受償?shù)囊环N限制物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。依據(jù)抵押權(quán)標(biāo)的物種類的不同，可以將抵押權(quán)分為不動產(chǎn)抵押權(quán)、動產(chǎn)抵押權(quán)與權(quán)利抵押權(quán)。在我國，不動產(chǎn)抵押權(quán)是指，當(dāng)事人以建筑物和其他土地附著物設(shè)定的抵押權(quán)。
三、不動產(chǎn)登記制度
（一）不動產(chǎn)登記的概念
不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依當(dāng)事人的申請、有關(guān)國家機關(guān)的囑托或依法定職權(quán)，將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马椨涊d于不動產(chǎn)登記簿加以公示的活動。從事登記活動的主體包括：登記機構(gòu)、申請登記的當(dāng)事人以及囑托登記機構(gòu)進行登記的國家機關(guān)。不動產(chǎn)登記的客體限于不動產(chǎn)，而登記的內(nèi)容是不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?，這些事項應(yīng)當(dāng)記載于不動產(chǎn)登記簿之上。
（二）不動產(chǎn)登記的效力
不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法是登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動主要可以分為兩種模式，即登記要件模式和登記對抗模式。登記要件模式，是指登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，未經(jīng)登記，不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動。登記對抗，是指未經(jīng)登記，物權(quán)的變動在法律上也可有效成立，但不能對抗善意第三人。
《中華人民共和國民法典》第209條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”這是從法律上正式采納了登記要件主義作為一般原則，登記對抗作為例外。
（三）不動產(chǎn)登記的機構(gòu)
登記應(yīng)當(dāng)在登記機構(gòu)辦理。登記機構(gòu)是指在一定轄區(qū)內(nèi)依法接受申請人遞交的材料，辦理所有權(quán)和其他物權(quán)登記的機構(gòu)?！吨腥A人民共和國民法典》第210條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?019年新修訂的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第7條，是目前我國對統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)的最清晰、最明確的表達。
（四）更正登記、異議登記和預(yù)告登記
1.更正登記
指權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤時，經(jīng)其申請，經(jīng)過權(quán)利人書面同意更正，或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)對錯誤事項進行更正的登記?！吨腥A人民共和國民法典》第220條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>
2.異議登記
利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項有異議的，可以通過異議登記以保護其權(quán)利?！吨腥A人民共和國民法典》第220條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！?/p>
異議登記的特點是：異議登記不是對物權(quán)變動狀態(tài)本身所進行的登記，當(dāng)事人申請異議登記，主要目的在于打破登記的公信力，避免存在產(chǎn)權(quán)爭議的不動產(chǎn)為第三人善意取得，從而為其民事訴訟進行權(quán)利確認或者為直接辦理更正登記收取更多的證據(jù)，提供一種臨時的保障。
3.預(yù)告登記
預(yù)告登記是為了保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將該請求權(quán)加以登記的制度。《中華人民共和國民法典》第221條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>
預(yù)告登記的構(gòu)成要件包括：第一，存在符合要求的預(yù)告登記的客體，即當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議；第二，當(dāng)事人之間有關(guān)于預(yù)告登記的約定；第三，登記機構(gòu)在登記簿上進行了登記。
四、相關(guān)法律法規(guī)
《中華人民共和國民法典》第209條至第223條。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第2條。
來源：中國法律咨詢中心
責(zé)任編輯：馬毓晨 廖衛(wèi)華
總平臺審核編輯：韓新春
