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中文名：物業(yè)服務合同
英文名：Property Service Contract
類別：民法
概述
物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)管理人。民法典第937條對此作了規(guī)定。
一、物業(yè)服務合同的內(nèi)容
民法典第938條第1款、第2款規(guī)定：“物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分?！?/p>
二、物業(yè)服務合同的效力
（一）物業(yè)服務人的義務
1.親自提供物業(yè)服務的義務
物業(yè)服務人應當親自履行提供物業(yè)服務的義務。民法典第941條規(guī)定：“物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給第三人?！蔽飿I(yè)服務涉及衛(wèi)生、環(huán)保、消防、特種設備維修、道路養(yǎng)護等諸多方面，物業(yè)服務人有權將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人，無須經(jīng)過業(yè)主同意。當該部分專業(yè)服務事項不符合約定時，業(yè)主有權依法請求物業(yè)服務人承擔違約責任，而無權請求次受托人承擔違約責任。但是，禁止物業(yè)服務人將其應當提供的全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務分解后分別轉委托給第三人。
2.妥善提供物業(yè)服務的義務
民法典第942條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理?！蔽飿I(yè)服務人提供服務的區(qū)域是物業(yè)服務區(qū)域。目前在實踐中，物業(yè)服務區(qū)域一般與建筑區(qū)劃一致。
3.公開和報告義務
民法典第943條規(guī)定了物業(yè)服務人的公開和報告義務。在物業(yè)服務合同履行過程中，業(yè)主與物業(yè)服務人對服務信息掌握的程度不同，存在明顯的信息不對稱，物業(yè)服務人的公開和報告義務，有助于防止物業(yè)服務人利用信息優(yōu)勢損害業(yè)主合法權益，有助于保障業(yè)主的知情權，便利業(yè)主行使監(jiān)督權，維護自身權益，對物業(yè)服務作出正確評判，推進物業(yè)服務領域的市場競爭。物業(yè)服務人公開和報告的內(nèi)容、方式，可以在物業(yè)服務合同中明確約定，有約定的按照約定，沒有明確約定的，按照有關規(guī)定予以確定。
（二）業(yè)主的義務
1.支付物業(yè)費的義務
支付物業(yè)費是業(yè)主所負有的主給付義務。民法典第944條第2款規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁?！边@是將物業(yè)服務人的催告作為提起訴訟或者申請仲裁的前置程序。這同時也意味著，物業(yè)服務人只能采取催告的方式催交，不得采取停止供應電、水、氣、熱力等方式催交。
2.業(yè)主的告知和協(xié)助義務
物業(yè)的裝飾裝修是業(yè)主行使專有部分所有權的一種方式，但是，裝飾裝修對其他業(yè)主的利益會產(chǎn)生直接影響，不適當?shù)难b飾裝修會危及建筑物的安全，妨礙物業(yè)服務人妥善提供物業(yè)服務，危害其他業(yè)主的利益。物業(yè)服務人對業(yè)主的裝修裝飾活動應當進行適度的管理、指導、監(jiān)督，防止損害業(yè)主團體和其他業(yè)主的合法權益，這是物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，實現(xiàn)對“物”有效管理、維護的必要要求。民法典第945條第1款規(guī)定：“業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查?！?/p>
業(yè)主轉讓、出租物業(yè)專有部分以及設立居住權，均屬于業(yè)主依據(jù)專有權所享有的權利。但是，這些行為都涉及物業(yè)服務相對人的變化，業(yè)主負有告知物業(yè)服務人的義務，能夠最大限度促使物業(yè)服務人了解情況，知悉相關物業(yè)真實使用情況，確定物業(yè)服務享有之主體、物業(yè)服務人救濟權利主張的對象，為物業(yè)服務及時提供與物業(yè)服務區(qū)域有效維護創(chuàng)造前提。業(yè)主依法改變共有部分用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務人。
三、物業(yè)服務合同的終止
（一）業(yè)主共同決定解除物業(yè)服務合同
業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，如果物業(yè)服務合同對通知期限有明確約定，按照其約定。如果沒有約定或者約定不明確，應當提前60日通知，并且應當采取書面形式。未提前通知的，只有在期限屆滿之后，解除才發(fā)生效力，而非解除無效。這也是基于特殊的政策考量，給物業(yè)服務人一定的準備期，以此減少業(yè)主的賠償責任，避免業(yè)主承擔過重的賠償責任進而產(chǎn)生社會問題和執(zhí)行難題。
解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。在合同是因不可歸責于業(yè)主的事由而被解除的情況下，業(yè)主不承擔賠償責任。
（二）續(xù)聘物業(yè)服務人
在物業(yè)服務合同期限屆滿前，依據(jù)民法典第278條規(guī)定，業(yè)主有權共同決定續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務人，這要求由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。在業(yè)主共同決定后，由業(yè)主委員會，或者未設立業(yè)主委員會情況下由全體業(yè)主，依據(jù)業(yè)主的共同決定而與物業(yè)服務人續(xù)聘或者解聘。同樣，如果業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自續(xù)聘或者解聘，業(yè)主大會不予追認的，業(yè)主委員會的行為對全體業(yè)主不具有法律約束力，由此產(chǎn)生的后果由業(yè)主委員會中負有責任的個人承擔。
物業(yè)服務期限屆滿后，物業(yè)服務人不負有訂立新物業(yè)服務合同的義務，無論業(yè)主是否共同決定續(xù)聘，物業(yè)服務人都可以不同意續(xù)聘。物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，除非合同對通知期限另有約定，物業(yè)服務人應當在合同期限屆滿前90日書面通知業(yè)主委員會，未成立業(yè)主委員會的情形中，應當書面通知業(yè)主。
（三）不定期物業(yè)服務合同
在物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，但是物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，業(yè)主與物業(yè)服務人之間形成事實上的物業(yè)服務合同關系，但是服務期限為不定期。不定期物業(yè)服務合同的內(nèi)容應當與原物業(yè)服務合同相同，因此，物業(yè)服務人應當依據(jù)原物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，業(yè)主也應當按照原物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)費。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前60日書面通知對方。
（四）物業(yè)服務人的交接義務
物業(yè)服務人在合同終止后的交接義務是物業(yè)服務人最為重要的后合同義務之一。交接義務的具體內(nèi)容包括：退出物業(yè)服務區(qū)域，交還物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等，配合新物業(yè)服務人完成交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。
（五）原物業(yè)服務人繼續(xù)處理物業(yè)服務事項
物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。
四、相關法律
《中華人民共和國民法典》第937條至第950條。
來源：中國法律咨詢中心
責任編輯：馬毓晨 廖衛(wèi)華
總平臺審核編輯：韓新春
